DSR·LTV·DTI 완전 정리: 내 대출 한도는 어떻게 정해질까

집을 살 때 은행에서 얼마나 빌릴 수 있는지는 세 가지 규제로 결정됩니다. LTV, DTI, DSR은 각각 다른 기준을 제한하므로 세 가지를 모두 통과해야 대출이 나옵니다.

LTV·DTI·DSR 한눈에 비교

LTV란?

LTV(Loan to Value ratio, 주택담보인정비율)는 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. 4억 원짜리 집에 LTV 70%가 적용되면 최대 2억 8,000만 원까지 대출이 가능합니다.

규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서는 LTV가 40~70%로 제한되며, 일반지역에서는 80%까지 허용됩니다. 생애최초 주택 구입자는 규제지역에서도 LTV를 최대 80%까지 받을 수 있는 예외가 있으나 소득 요건이 있습니다.

예시: 6억 원 아파트를 규제지역에서 매수할 때 LTV 60% 적용 시 대출 한도는 3억 6,000만 원입니다.

DTI란?

DTI(Debt to Income ratio, 총부채상환비율)는 연소득 대비 신규 주택담보대출 원리금과 기존 대출 이자 합계의 비율입니다. 신규 주담대에 집중한 규제로, 기존에 신용대출이 있어도 그 원금 상환은 DTI 계산에 포함되지 않습니다.

예시: 연소득 5,000만 원에 DTI 50% 적용 시 연간 원리금 상환 한도는 2,500만 원(월 약 208만 원)입니다.

DSR이란?

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 부채의 연간 원리금을 합산해 연소득과 비교합니다. 현재 은행권 기준 DSR 40%가 일반적으로 적용됩니다. DTI보다 더 넓은 범위의 부채를 반영하므로 실질적으로 더 엄격한 규제입니다.

예시: 연소득 5,000만 원에 기존 신용대출 연간 원리금 600만 원이 있다면, DSR 40% 한도에서 신규 주담대 연간 원리금은 최대 1,400만 원(월 약 117만 원)까지 허용됩니다.

스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR 도입으로 변동금리 대출 선택 시 실제 금리보다 낮은 한도가 책정됩니다. 같은 소득이라도 고정금리를 선택하면 더 높은 대출 한도를 받을 수 있습니다.

소득·기존대출별 대출 한도 예시

아래는 기존 부채가 없고 DSR 40% 기준을 적용한 경우, 연소득별 신규 대출 가능 월 상환액 범위와 대략적인 대출 한도(30년 만기, 금리 연 4% 기준)입니다.

기존 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 그만큼 신규 대출 한도가 줄어듭니다. 스트레스 DSR 적용 시 실제 한도는 위보다 낮아집니다.

자주 묻는 질문

DSR과 DTI의 차이는 무엇인가요?

DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 대출 이자를 합산해 소득 대비 비율을 구하는 반면, DSR은 보유한 모든 대출(주담대, 신용대출, 카드론 등)의 원리금을 합산해 소득 대비 비율을 구합니다. DSR이 더 엄격한 기준입니다.

DSR 40%는 무슨 뜻인가요?

연소득의 40%까지만 연간 원리금 상환에 쓸 수 있다는 의미입니다. 연소득 5,000만 원이면 연간 최대 2,000만 원(월 약 167만 원)까지 원리금을 상환할 수 있는 대출만 가능합니다.

스트레스 DSR이란 무엇인가요?

실제 대출 금리보다 높은 가산금리(스트레스 금리)를 더해 DSR을 계산함으로써 금리 상승 시 상환 부담을 견딜 수 있는지 미리 검증하는 제도입니다. 변동금리 대출일수록 가산 폭이 커집니다.

핵심 정리