집 살까 주식 살까: 같은 돈으로 뭐가 더 유리한가

"이 돈으로 집을 사야 할까, 주식에 넣어야 할까." 목돈이 생기거나 청약 당첨이 가까워질수록 이 질문은 더 선명해집니다. 수익률만 보면 주식이 앞서 보이지만, 실제 결과는 여러 변수에 따라 완전히 뒤집힐 수 있습니다.

수익률만 보면 주식이 유리하다

역사적 데이터 기준으로 S&P 500의 연평균 실질 수익률은 약 7~10%입니다. 서울 아파트 연평균 상승률은 구간마다 다르지만 장기 평균으로는 3~5% 수준입니다. 단순 수치만 놓고 보면 주식이 우세합니다.

그런데 집은 레버리지가 다릅니다. 1억 자기자본으로 5억짜리 집을 사면, 집값이 연 4% 오를 때 자기자본 대비 실질 수익률은 약 20%입니다. 이 레버리지 효과가 단순 수익률 비교를 무의미하게 만드는 핵심입니다.

두 자산의 진짜 차이점

집이 유리해지는 조건

금리가 낮을 때

주담대 금리가 3% 이하일 때는 레버리지 비용보다 집값 상승 기대가 높아 매수 후 자본이익이 극대화됩니다. 2010년대 초중반 저금리 시기에 서울 아파트를 산 사람들이 큰 수익을 낸 것도 이 때문입니다.

실거주 기간이 10년 이상일 때

취득세(1~3%), 중개수수료, 이사 비용 등 거래 비용이 집값의 3~5%에 달합니다. 10년 이상 실거주하면 이 비용이 연간으로 분산되어 수익률에 미치는 영향이 줄어듭니다. 5년 안에 팔아야 한다면 수익이 거래 비용에 잠식될 수 있습니다.

집값 상승률이 높은 지역일 때

서울 주요 지역처럼 수요가 공급을 지속적으로 초과하는 곳은 전국 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보여왔습니다. 지역 선택이 수익률 차이의 절반을 결정한다고 해도 과언이 아닙니다.

주식(인덱스 ETF)이 유리해지는 조건

금리가 높을 때

주담대 금리가 5% 이상이면 레버리지 비용이 집값 상승 기대를 잠식합니다. 1억 대출에 연 500만 원 이자를 내면서 집값이 3%만 오른다면, 실질 자기자본 수익은 크게 줄어듭니다.

유동성이 필요할 때

이직, 해외 이주, 사업 등 자금이 빠르게 필요한 상황이라면 매도까지 수개월이 걸리는 부동산은 치명적입니다. 주식은 영업일 기준 2~3일이면 현금으로 바꿀 수 있습니다.

소액으로 시작할 때

S&P 500 ETF 한 주는 수십만 원이면 살 수 있습니다. 계약금조차 마련하기 어렵다면 적립식 주식 투자가 현실적인 자산 증식 경로입니다. 분산 투자 효과도 자동으로 얻을 수 있습니다.

집을 사면 주식도 못 사는 것 아닐까?

실제로는 양자택일이 아닌 경우가 많습니다. 집을 사고도 남는 월 여유자금을 인덱스 ETF에 적립하는 방식이 장기적으로 가장 많이 선택되는 전략입니다. 집은 레버리지 + 거주를 동시에 해결하고, 주식은 유동성과 분산을 담당합니다.

핵심 정리