현실적인 수도권 내집 마련기 (feat. 정책대출)

수도권 내 집 마련은 ‘얼마짜리 집을 살까’가 아니라 ‘얼마를 감당할 수 있나’에서 출발해야 합니다. 가용 자금과 정책대출 한도를 먼저 계산하면 살 수 있는 집값이 정해지고, 그 안에서 지역을 좁히는 것이 현실적인 순서입니다.

내 집 마련 5단계

집부터 보러 다니면 눈만 높아집니다. 자금→대출→집값→지역 순으로 거꾸로 좁혀야 현실적인 매물이 보입니다.

매수 가능 집값 계산

살 수 있는 집값의 상한은 단순합니다. 모은 돈에 받을 수 있는 대출을 더한 값입니다.

정책대출 — 일반 주담대보다 먼저 보라

무주택·생애최초·신혼·출산 가구라면 정책 주택담보대출이 일반 대출보다 금리·한도에서 유리한 경우가 많습니다. 2026년 기준 대표 상품을 비교합니다. (상품별 자격·금리는 기금 운용 상황에 따라 자주 바뀌니 신청 전 시행처에서 최신값을 확인하세요.)

영끌의 함정 — 한도가 아니라 상환액으로

지역 선택 — 호재보다 직주근접

실거주라면 미래 호재 기대보다 지금의 출퇴근 동선과 생활권이 삶의 질을 좌우합니다. GTX·재건축 기대는 가격에 선반영되거나 지연되는 경우가 많으니, ‘오를 것 같은 곳’보다 ‘매일 살기 편한 곳’을 먼저 봅니다. (관련: 경기도 지역별 흐름은 별도 글에서 다룹니다.)

자주 묻는 질문

수도권 내 집 마련, 자기자본은 얼마나 있어야 하나요?

정책대출과 자기자본을 합쳐 집값을 맞추되, 취득세·중개비 등 부대비용(집값의 5~8%)은 대출이 안 되므로 현금으로 따로 준비해야 합니다. 자기자본이 많을수록 상환 부담이 줄어듭니다.

정책대출과 일반 주택담보대출 중 뭐가 유리한가요?

무주택·생애최초·신혼·출산 가구라면 디딤돌·보금자리론 등 정책대출이 금리·한도에서 유리한 경우가 많습니다. 자격이 된다면 일반 대출보다 먼저 검토하세요.

대출 한도까지 꽉 채워 받아도 되나요?

권하지 않습니다. 한도는 ‘살 수 있는’ 금액일 뿐 ‘감당 가능한’ 금액이 아닙니다. 월 상환액이 소득의 30%를 넘으면 금리 상승·소득 공백에 취약해집니다.

핵심 정리